Calculator Impozit Închiriere Turistică — Airbnb și Booking 2026
Acest calculator îți arată exact cât impozit datorezi statului pentru închirierea în scop turistic prin Airbnb sau Booking în 2026. Completează câmpurile de mai jos și află instant venitul final rămas după toate taxele, comisioanele platformei și contribuțiile sociale.
Calculatorul include toate noutățile fiscale din 2026: deducerea forfetară de 30%, impozitul de 10% pe venitul net, CASS-ul de 10% pentru veniturile peste 48.600 lei, comisioanele Airbnb și Booking, precum și taxa de turist pentru proprietățile din București.
📊 Calculează-ți Impozitul pentru Airbnb și Booking în 2026
Completează datele mai jos și află instant cât plătești statului pentru închirierea turistică în 2026.
📋 Rezultatul Calculului Tău
Estimare pentru anul fiscal 2026
Toate calculele sunt bazate pe prevederile legale actualizate pentru anul 2026.
Toate plafoanele, cotele și normele sunt preluate din surse oficiale ANAF 2026.
Informațiile sunt actualizate cu cele mai recente date disponibile pentru anul fiscal 2026.
Rezultatele sunt estimative. Consultă un contabil CECCAR pentru o analiză fiscală personalizată.
📊 Vezi Instant Cât Plătești — Exemple Reale pentru 2026
Nu ai timp să completezi calculatorul? Iată câteva exemple reale pentru scenarii comune de închiriere turistică în 2026. Toate calculele includ deducerea forfetară de 30%, impozitul de 10% și CASS-ul de 10% (unde se aplică).
Scenariul 1: București, 2 camere, 12 luni, 50.000 lei brut (Airbnb)
| Metric | Valoare |
|---|---|
| Venit brut | 50.000 lei |
| Comision Airbnb (3%) | -1.500 lei |
| Venit încasat | 48.500 lei |
| Deducere 30% | -14.550 lei |
| Venit net impozabil | 33.950 lei |
| Impozit 10% | 3.395 lei |
| CASS 10% | 0 lei (sub 48.600 lei) |
| TOTAL TAXE | 3.395 lei |
| VENIT FINAL | 45.105 lei |
| Cotă efectivă | 6,8% |
Scenariul 2: București, 2 camere, 12 luni, 80.000 lei brut (Airbnb)
| Metric | Valoare |
|---|---|
| Venit brut | 80.000 lei |
| Comision Airbnb (3%) | -2.400 lei |
| Venit încasat | 77.600 lei |
| Deducere 30% | -23.280 lei |
| Venit net impozabil | 54.320 lei |
| Impozit 10% | 5.432 lei |
| CASS 10% | 5.432 lei (peste 48.600 lei) |
| TOTAL TAXE | 10.864 lei |
| VENIT FINAL | 66.736 lei |
| Cotă efectivă | 13,6% |
Scenariul 3: Brașov (stațiune națională), 4 camere, PFA, 80.000 lei brut (Booking)
| Metric | Valoare |
|---|---|
| Venit brut | 80.000 lei |
| Comision Booking (18%) | -14.400 lei |
| Venit încasat | 65.600 lei |
| Deducere 30% | -19.680 lei |
| Venit net impozabil | 45.920 lei |
| Impozit 10% | 4.592 lei |
| CASS 10% | 0 lei (sub 48.600 lei) |
| TOTAL TAXE | 4.592 lei |
| VENIT FINAL | 61.008 lei |
| Cotă efectivă | 5,7% |
Comparație 2025 vs 2026 — București, 2 camere, 50.000 lei
| Aspect | 2025 (Sistem Normă) | 2026 (Sistem Forfetar) | Diferență |
|---|---|---|---|
| Sistem fiscal | Normă de venit | Deducere 30% | N/A |
| Normă/Bază impozabilă | 22.000 lei (2×11.000) | 33.950 lei (venit net) | +11.950 lei |
| Impozit (10%) | 2.200 lei | 3.395 lei | +1.195 lei |
| CASS (10%) | 0 lei (sub plafon) | 0 lei (sub plafon) | 0 lei |
| TOTAL TAXE | 2.200 lei | 3.395 lei | +1.195 lei (+54%) |
Airbnb vs Booking — București, 2 camere, 12 luni, 50.000 lei brut
| Aspect | Airbnb | Booking | Câștigător |
|---|---|---|---|
| Comision platformă | 3% (1.500 lei) | 18% (9.000 lei) | Airbnb |
| Venit încasat | 48.500 lei | 41.000 lei | Airbnb |
| Deducere 30% | 14.550 lei | 12.300 lei | Airbnb |
| Venit net impozabil | 33.950 lei | 28.700 lei | Airbnb |
| Impozit 10% | 3.395 lei | 2.870 lei | Booking |
| CASS 10% | 0 lei (sub 48.600) | 0 lei (sub 48.600) | Egal |
| TOTAL TAXE | 3.395 lei | 2.870 lei | Booking |
| VENIT FINAL | 45.105 lei | 38.130 lei | Airbnb cu 6.975 lei mai mult |
Cu Taxă Turist — București, 2 camere, 50.000 lei, 20 nopți/lună, 2 persoane
| Metric | Fără Taxă Turist | Cu Taxă Turist | Diferență |
|---|---|---|---|
| Venit brut | 50.000 lei | 50.000 lei | 0 lei |
| Comision Airbnb | -1.500 lei | -1.500 lei | 0 lei |
| Impozit + CASS | 3.395 lei | 3.395 lei | 0 lei |
| Taxă turist | 0 lei | 4.800 lei | +4.800 lei |
| TOTAL TAXE | 3.395 lei | 8.195 lei | +4.800 lei |
| VENIT FINAL | 45.105 lei | 40.305 lei | -4.800 lei |
Legea celor 7 Camere — București, 50.000 lei brut
| Aspect | 1-7 Camere (Persoană Fizică) | 7+ Camere (PFA/SRL) |
|---|---|---|
| Statut legal | Persoană fizică (CNP) | PFA sau SRL obligatoriu |
| Deducere | 30% forfetar | 30% forfetar sau cheltuieli reale |
| Impozit | 10% pe venit net | 10% pe venit net |
| CASS | 10% peste 48.600 lei | 10% peste 48.600 lei |
| Cheltuieli deductibile | Doar 30% forfetar | Toate cheltuielile documentate |
| Înregistrare | Declarație ANAF | ONRC + ANAF |
Aceste exemple sunt calculate conform prevederilor Codului Fiscal 2026. Pentru un calcul personalizat, folosește calculatorul interactiv de mai sus. Toate valorile sunt exprimate în lei (RON) și sunt valabile pentru anul fiscal 2026.
📋 Ce S-a Schimbat în 2026? Noile Reguli Fiscale pentru Închirierea Turistică
Anul 2026 a adus cele mai importante schimbări fiscale pentru închirierile turistice din ultimul deceniu. Iată ce trebuie să știi ca proprietar care închiriază prin Airbnb sau Booking.
Regula Celor 7 Camere — Noul Prag Legal
Dacă închiriezi până la 7 camere inclusiv, veniturile sunt considerate din cedarea folosinței bunurilor. Plătești impozit 10% pe venitul net, după deducerea forfetară de 30%. Pentru 8 camere sau mai multe, activitatea devine independentă și necesită PFA sau SRL.
Trecerea de la Normă de Venit la Deducere 30%
Sistemul vechi (normă de venit) a fost înlocuit complet cu sistemul real bazat pe deducere forfetară de 30%. Nu mai existe norme fixe pe localități. Acum plătești impozit pe venitul real încasat, nu pe o normă estimată de ANAF.
Exemplu practic: Pentru un apartament cu 2 camere în București care generează 50.000 lei brut anual, diferența este semnificativă:
- 2025 (normă de venit): 22.000 lei bază impozabilă → 2.200 lei impozit
- 2026 (deducere 30%): 33.950 lei venit net → 3.395 lei impozit
- Diferență: +1.195 lei (+54%)
Regulamentul European 2024/1028 — Cod Unic SITUR
Din 20 mai 2026, toate proprietățile listate pe Airbnb și Booking trebuie să aibă un cod unic de identificare obținut prin platforma SITUR. Platformele vor delista automat proprietățile fără cod valid. Înregistrarea se face cu autentificare ROeID.
Plafoanele CASS 2026 — Când Plătești 10%
Contribuția la sănătate (CASS) este 10% din venitul net impozabil, dar doar dacă acesta depășește 48.600 lei (12 salarii minime).
- Venit net sub 48.600 lei → CASS = 0 lei
- Venit net între 48.600 și 97.200 lei → CASS = 10% din venitul net
- Venit net peste 97.200 lei → CASS = 10% × 97.200 lei (plafonat)
Taxa de Turist în București — 10 Lei/Noapte
Bucureștiul a introdus în 2026 o taxă turistică de 10 lei/persoană/noapte. Aceasta se aplică tuturor unităților de cazare turistică, inclusiv apartamentelor închiriate prin Airbnb și Booking. Taxa nu se include în venitul brut declarat, dar reduce venitul final.
Comisioanele Platformelor — Nu Se Includ în Venitul Brut
Comisioanele reținute de Airbnb (~3%) și Booking (15-20%) nu se includ în venitul brut declarat la ANAF. Se declară doar suma încasată efectiv.
În 2026, fiscalitatea închirierilor turistice s-a schimbat fundamental. Treci de la un sistem bazat pe norme fixe la unul bazat pe venitul real, cu deducere de 30% și impozit de 10%. Platformele sunt obligate să verifice codul SITUR, iar pentru București se adaugă taxa de turist.
📐 Cum Se Calculează Impozitul Pas cu Pas — Formula Completă
Iată formula completă de calcul pentru impozitul datorat în 2026, pas cu pas. Toate calculele sunt bazate pe prevederile Codului Fiscal actualizate pentru anul 2026.
Deducerea Forfetară de 30% Explicată
Deducerea forfetară de 30% este cea mai importantă noutate fiscală din 2026. Practic, statul consideră că 30% din venitul tău brut reprezintă cheltuieli (utilități, întreținere, consumabile) și nu se impozitează.
Formula este simplă: scazi 30% din venitul încasat efectiv, iar diferența reprezintă venitul net pe care plătești impozitul de 10%.
Formula completă:
Venit brut încasat → -30% deducere → Venit net impozabil → ×10% → Impozit datorat
Exemplu: Pentru un venit încasat de 50.000 lei:
- Deducere 30% = 50.000 × 30% = 15.000 lei
- Venit net impozabil = 50.000 - 15.000 = 35.000 lei
- Impozit 10% = 35.000 × 10% = 3.500 lei
Plafoanele CASS 2026 — Când Plătești 10%
Contribuția la asigurările sociale de sănătate (CASS) este 10% din venitul net impozabil, dar se aplică doar dacă acesta depășește anumite plafoane.
| Plafon (salarii minime) | Valoare (lei) | CASS datorat |
|---|---|---|
| Sub 6 salarii minime | Sub 24.300 lei | 0 lei |
| 6-12 salarii minime | 24.300 - 48.600 lei | 0 lei |
| Peste 12 salarii minime | Peste 48.600 lei | 10% din venitul net |
| Peste 24 salarii minime | Peste 97.200 lei | 10% × 97.200 lei (plafonat) |
Exemplu: Pentru un venit net impozabil de 54.320 lei:
- Depășește 48.600 lei → se aplică CASS
- CASS = 54.320 × 10% = 5.432 lei
Comisioanele Platformelor — Nu Se Includ în Venitul Brut
Comisioanele reținute de platforme înainte de plată nu se includ în venitul brut declarat. Declari doar suma pe care o încasezi efectiv.
- Airbnb: reține ~3% din valoarea rezervării (host fee)
- Booking: reține 15-20% din valoarea rezervării
Exemplu: O rezervare de 1.000 lei pe Booking cu comision 18%: încasezi 820 lei, declari 820 lei.
Regula Celor 7 Camere — Noul Prag Legal
Până în 2025, pragul era de 5 camere. Din 2026, pragul s-a extins la 7 camere.
- 1-7 camere: Persoană fizică (CNP) — venituri din cedarea folosinței bunurilor
- 8+ camere: PFA sau SRL obligatoriu — venituri din activități independente
Această schimbare permite mai multor proprietari mici să rămână în sistemul simplificat pentru persoane fizice.
Taxa de Turist în București — 10 Lei/Noapte
Bucureștiul aplică din 2026 o taxă turistică de 10 lei/persoană/noapte. Aceasta nu se include în venitul brut declarat, dar reduce venitul final disponibil.
Calcul taxă turist: 10 lei × număr persoane × nopți/lună × luni active
Exemplu: 2 persoane × 20 nopți/lună × 12 luni = 4.800 lei taxă turist anual
Termene Cheie: 25 Mai, 25 Iunie
- 31 ianuarie — Depunere Declarația 220 (estimat) pentru activitate continuă
- 15 zile de la începere — Depunere Declarația 220 pentru activitate nouă
- 25 mai — Depunere Declarația 200 (venit realizat)
- 25 iunie — Plata impozitului (sau 25 iulie + 25 noiembrie în două tranșe)
Depune Declarația 220 la timp pentru a evita penalitățile. Dacă nu ești sigur de venitul estimat, estimează prudent. Poți corecta la Declarația 200.
📊 2025 vs 2026 — Comparație Directă a Taxelor
Cea mai mare schimbare din 2026 este trecerea de la sistemul normă de venit la sistemul real cu deducere forfetară de 30%. Iată cum se compară cele două sisteme pentru același venit.
Sistemul Vechi (2025) — Normă de Venit
În 2025, impozitul se calcula pe baza unei norme anuale fixe, stabilită de ANAF pentru fiecare localitate. Norma nu avea legătură cu venitul real încasat.
- Normă de venit: fixă per cameră, în funcție de localitate
- Impozit: 10% din normă
- CASS: se aplica pentru venituri peste plafoane
- Nu exista deducere de cheltuieli
Sistemul Nou (2026) — Deducere Forfetară 30%
În 2026, impozitul se calculează pe baza venitului real încasat, cu o deducere forfetară de 30% pentru cheltuieli.
- Bază de calcul: venitul real încasat (nu normă fixă)
- Deducere: 30% din venitul încasat
- Impozit: 10% din venitul net (după deducere)
- CASS: 10% peste 48.600 lei venit net
Comparație Directă — Același Venit
Pentru un apartament cu 2 camere în București care generează 50.000 lei brut anual:
| Aspect | 2025 (Normă) | 2026 (Deducere 30%) | Diferență |
|---|---|---|---|
| Bază impozabilă | 22.000 lei (2×11.000 normă) | 33.950 lei (venit net) | +11.950 lei |
| Impozit (10%) | 2.200 lei | 3.395 lei | +1.195 lei |
| CASS (10%) | 0 lei | 0 lei | 0 lei |
| TOTAL TAXE | 2.200 lei | 3.395 lei | +1.195 lei (+54%) |
Pentru un venit de 80.000 lei brut anual, diferența este și mai mare:
| Aspect | 2025 (Normă) | 2026 (Deducere 30%) | Diferență |
|---|---|---|---|
| Bază impozabilă | 22.000 lei (2×11.000 normă) | 54.320 lei (venit net) | +32.320 lei |
| Impozit (10%) | 2.200 lei | 5.432 lei | +3.232 lei |
| CASS (10%) | 2.200 lei (peste plafon) | 5.432 lei (peste 48.600) | +3.232 lei |
| TOTAL TAXE | 4.400 lei | 10.864 lei | +6.464 lei (+147%) |
Pentru venituri mici (sub 50.000 lei), creșterea fiscală este moderată (~54%). Pentru venituri mari, creșterea este semnificativă (~147%). Acest lucru se datorează în principal aplicării CASS-ului pentru veniturile nete peste 48.600 lei.
Care Este Mai Avantajos pentru Tine?
Dacă ai un venit brut sub 50.000 lei anual, diferența este mică. Dacă ai un venit brut peste 70.000 lei anual, vei plăti semnificativ mai mult în 2026. Totuși, sistemul nou permite deducerea cheltuielilor reale dacă ești PFA sau SRL.
Pentru persoane fizice (CNP): Sistemul nou este simplu și predictibil — 30% deducere și 10% impozit pe diferență.
Pentru PFA/SRL: Poți opta între deducerea forfetară de 30% și deducerea cheltuielilor reale (documentate). Dacă ai cheltuieli reale peste 30% din venit, sistemul real este mai avantajos.
🏠 Airbnb vs Booking — Care Platformă Este Mai Profitabilă După Taxe?
Airbnb și Booking au structuri de comision diferite, ceea ce afectează venitul net final după taxe. Iată o comparație directă pentru același venit brut, astfel încât să poți alege platforma care îți maximizează profitul după toate taxele și comisioanele.
Comisioanele Platformelor — Diferențe Majore
Principala diferență între cele două platforme este comisionul pe care îl rețin din rezervare:
- Airbnb: reține ~3% din valoarea rezervării (host fee). Oaspeții plătesc o taxă de serviciu separată de 14,1-16,5%.
- Booking: reține 15-20% din valoarea rezervării, în funcție de contract și de politicile de comision.
Concluzie: Airbnb reține un comision mult mai mic de la host, ceea ce înseamnă că încasezi mai mulți bani din aceeași rezervare.
Comparație Directă — Același Venit Brut
Pentru un apartament cu 2 camere în București care generează 50.000 lei brut anual:
| Aspect | Airbnb | Booking | Câștigător |
|---|---|---|---|
| Comision platformă | 3% (1.500 lei) | 18% (9.000 lei) | Airbnb |
| Venit încasat | 48.500 lei | 41.000 lei | Airbnb |
| Deducere 30% | 14.550 lei | 12.300 lei | Airbnb |
| Venit net impozabil | 33.950 lei | 28.700 lei | Airbnb |
| Impozit 10% | 3.395 lei | 2.870 lei | Booking |
| CASS 10% | 0 lei (sub 48.600) | 0 lei (sub 48.600) | Egal |
| TOTAL TAXE | 3.395 lei | 2.870 lei | Booking |
| VENIT FINAL | 45.105 lei | 38.130 lei | Airbnb cu 6.975 lei mai mult |
Concluzie: Deși Booking are taxe mai mici (impozit mai mic), comisionul mult mai mare reduce venitul final. Airbnb rămâne mai profitabil cu 6.975 lei pe an pentru acest scenariu.
Care Platformă Este Mai Bună pentru Tine?
Alegerea depinde de mai mulți factori:
- Pentru venituri mici (sub 50.000 lei/an): Airbnb este clar mai profitabil datorită comisionului redus.
- Pentru venituri mari (peste 80.000 lei/an): Diferența de comision rămâne semnificativă, dar CASS-ul se aplică la ambele, reducând avantajul Airbnb.
- Pentru PFA/SRL: Poți deduce cheltuielile reale, ceea ce poate reduce diferența dintre platforme.
În majoritatea cazurilor, Airbnb este mai profitabil pentru host datorită comisionului de doar 3% față de 15-20% la Booking. Totuși, Booking oferă vizibilitate mai mare și poate genera mai multe rezervări, compensând comisionul mai mare.
Ce Spune Legea despre Comisioane?
Codul Fiscal precizează clar că venitul brut declarat este suma încasată efectiv, după reținerea comisionului platformei. Nu trebuie să declari comisionul ca venit, ci doar suma pe care o primești în cont.
⚖️ Persoană Fizică vs PFA — Ce Structură Legală Să Alegi?
Alegerea între persoană fizică (CNP) și PFA este una dintre cele mai importante decizii pentru un host Airbnb sau Booking. Această decizie afectează direct taxele pe care le plătești, cheltuielile pe care le poți deduce și obligațiile administrative.
Persoană Fizică (CNP) — Sistemul Simplu
Dacă închiriezi până la 7 camere, poți rămâne persoană fizică. Acesta este cel mai simplu sistem fiscal:
- Deducere: 30% forfetar din venitul brut (nu sunt necesare documente justificative)
- Impozit: 10% pe venitul net (după deducere)
- CASS: 10% doar dacă venitul net depășește 48.600 lei
- Declarație: Doar Declarația Unică (Formularul 200/220)
- Costuri: Zero costuri de înființare
PFA — Mai Multe Opțiuni, Mai Multe Obligații
Dacă închiriezi 8+ camere, PFA-ul este obligatoriu. Dar poți opta pentru PFA și pentru mai puține camere dacă dorești mai mult control și deductibilitate:
- Deducere: Poți opta între 30% forfetar sau cheltuieli reale (documentate)
- Impozit: 10% pe venitul net (după deducere)
- CASS: 10% peste 48.600 lei venit net (similar cu persoana fizică)
- Declarație: Declarația Unică + declarații contabile
- Costuri: Costuri de înființare (~500-1.000 lei) + contabilitate
Comparație Directă — Persoană Fizică vs PFA
Pentru același venit brut de 80.000 lei (Booking, 4 camere):
| Aspect | Persoană Fizică | PFA (Forfetar) | PFA (Cheltuieli Reale) |
|---|---|---|---|
| Venit brut | 80.000 lei | 80.000 lei | 80.000 lei |
| Comision Booking | -14.400 lei | -14.400 lei | -14.400 lei |
| Deducere | 19.680 lei (30%) | 19.680 lei (30%) | 25.000 lei (cheltuieli reale) |
| Venit net impozabil | 45.920 lei | 45.920 lei | 40.600 lei |
| Impozit 10% | 4.592 lei | 4.592 lei | 4.060 lei |
| CASS 10% | 0 lei (sub 48.600) | 0 lei (sub 48.600) | 0 lei (sub 48.600) |
| TOTAL TAXE | 4.592 lei | 4.592 lei | 4.060 lei |
| VENIT FINAL | 61.008 lei | 61.008 lei | 61.540 lei |
PFA cu cheltuieli reale oferă avantajul deducerii documentate, care poate reduce impozitul dacă ai cheltuieli semnificative (renovări, mobilier, utilități, comisioane).
Când Să Alegi Fiecare Opțiune?
- Persoană fizică (CNP): Ideal pentru 1-7 camere, venituri moderate, fără cheltuieli mari deductibile. Simplu și fără costuri administrative.
- PFA (forfetar): Ideal pentru 8+ camere (obligatoriu), dar și pentru 1-7 camere dacă dorești să deduci cheltuieli reale.
- PFA (cheltuieli reale): Ideal pentru venituri mari, cheltuieli semnificative (peste 30% din venit), și proprietari care doresc să optimizeze fiscal.
Dacă ai 1-7 camere și venitul brut este sub 50.000 lei/an, rămâi persoană fizică. Dacă ai 8+ camere sau venituri mari, trebuie să îți deschizi PFA. Pentru 1-7 camere cu cheltuieli mari, PFA cu cheltuieli reale poate fi mai avantajos.
Ce Trebuie să Faci pentru a Deschide un PFA?
Procesul este simplu și durează aproximativ 7-10 zile lucrătoare:
- Obții certificatul de cazier fiscal de la ANAF
- Depui dosarul la ONRC (cerere, acte identitate, declarație pe proprie răspundere)
- Înregistrezi codul CAEN 5520 — "Facilități de cazare pentru vacanțe și perioade scurte"
- Te înregistrezi la ANAF pentru TVA (opțional, dacă depășești 300.000 lei)
- Deschizi un cont bancar separat pentru PFA
Costurile estimate pentru înființare: 500-1.000 lei (taxe ONRC, cazier fiscal, cont bancar). Costurile anuale de contabilitate: 1.000-2.000 lei.
📅 Declarația Unică 2026 — Termene și Cum Completezi
Depunerea Declarației Unice este obligația ta principală ca proprietar care închiriază în scop turistic. Iată tot ce trebuie să știi despre termene, formulare și cum să completezi corect.
Ce Formulare Trebuie să Depui?
Există două formulare principale pentru veniturile din închiriere turistică:
- Declarația 220 (estimat): Se depune pentru estimarea venitului pe anul curent. Odată depusă, poți plăti impozitul în două tranșe.
- Declarația 200 (final): Se depune după încheierea anului fiscal, pentru venitul realizat efectiv. Pe baza acesteia se calculează impozitul final.
Termene Cheie pentru 2026
| Eveniment | Termen limită | Ce trebuie să faci |
|---|---|---|
| Depunere Declarația 220 (estimat) | 31 ianuarie 2026 | Estimează venitul pentru întregul an |
| Depunere Declarația 220 (activitate nouă) | 15 zile de la începere | Estimează venitul pentru perioada rămasă |
| Plata tranșa 1 (50% din impozit) | 25 iulie 2026 | Plătești jumătate din impozitul estimat |
| Plata tranșa 2 (50% din impozit) | 25 noiembrie 2026 | Plătești cealaltă jumătate din impozitul estimat |
| Depunere Declarația 200 (final) | 25 mai 2027 | Declari venitul realizat în 2026 |
| Plata diferenței (sau rambursare) | 25 mai 2027 | Plătești diferența sau primești rambursare |
Cum Completezi Declarația Unică?
Pentru veniturile din închiriere turistică (Airbnb/Booking), completezi următoarele secțiuni:
- Secțiunea I — Date personale: CNP, nume, adresă, date de contact
- Secțiunea II — Venituri din cedarea folosinței bunurilor:
- Codul de venit: 212 — Cedarea folosinței bunurilor pentru 1-7 camere
- Completezi venitul brut încasat (după comision)
- Aplici deducerea forfetară de 30%
- Secțiunea III — Contribuții sociale (CASS):
- Completezi dacă venitul net depășește 48.600 lei
- Baza de calcul CASS = venitul net
- CASS = 10% din baza de calcul (plafonat la 97.200 lei)
Dacă nu ești sigur de cum să completezi Declarația Unică, poți folosi un consultant fiscal sau contabil. Costul este de obicei între 200-500 lei pentru un an fiscal și îți asiguri conformarea corectă.
Ce Se Întâmplă Dacă Nu Depui Declarația?
Nedeclararea veniturilor poate avea consecințe grave:
- Amendă: Între 500 și 5.000 lei pentru nedeclarare
- Penalități: 0,03% pe zi de întârziere pentru sumele datorate
- Dobânzi: La suma datorată, calculate de ANAF
- Delistare: Platformele (Airbnb, Booking) pot delista proprietățile fără cod SITUR
Unde Depui Declarația Unică?
Declarația Unică se depune online prin SPV (Spațiul Privat Virtual) al ANAF, folosind certificat digital sau cont ROeID. Alternativ, poți depune fizic la orice sediu ANAF.
💰 Exemple Practice de Calcul — Vezi Exact Cât Plătești
Pentru a înțelege mai bine cum funcționează calculul impozitului în 2026, iată câteva exemple practice cu numere reale. Fiecare exemplu arată pas cu pas cum se aplică deducerea de 30%, impozitul de 10% și CASS-ul.
Exemplul 1: Apartament 2 Camere în București — Airbnb, 50.000 lei/an
Proprietar: Persoană fizică (CNP), activitate continuă 12 luni
| Etapă | Calcul | Rezultat |
|---|---|---|
| Venit brut (rezervări) | 50.000 lei | 50.000 lei |
| Comision Airbnb (3%) | 50.000 × 3% | -1.500 lei |
| Venit încasat efectiv | 50.000 - 1.500 | 48.500 lei |
| Deducere 30% | 48.500 × 30% | -14.550 lei |
| Venit net impozabil | 48.500 - 14.550 | 33.950 lei |
| Impozit 10% | 33.950 × 10% | 3.395 lei |
| CASS 10% | 33.950 > 48.600? NU | 0 lei |
| TOTAL TAXE | 3.395 + 0 | 3.395 lei |
| VENIT FINAL | 50.000 - 1.500 - 3.395 | 45.105 lei |
Concluzie: Din 50.000 lei încasați, rămâi cu 45.105 lei net după toate taxele și comisioanele. Cota efectivă de impozitare este 6,8%.
Exemplul 2: Apartament 2 Camere în București — Airbnb, 80.000 lei/an
Proprietar: Persoană fizică (CNP), activitate continuă 12 luni
| Etapă | Calcul | Rezultat |
|---|---|---|
| Venit brut (rezervări) | 80.000 lei | 80.000 lei |
| Comision Airbnb (3%) | 80.000 × 3% | -2.400 lei |
| Venit încasat efectiv | 80.000 - 2.400 | 77.600 lei |
| Deducere 30% | 77.600 × 30% | -23.280 lei |
| Venit net impozabil | 77.600 - 23.280 | 54.320 lei |
| Impozit 10% | 54.320 × 10% | 5.432 lei |
| CASS 10% | 54.320 > 48.600? DA | 5.432 lei |
| TOTAL TAXE | 5.432 + 5.432 | 10.864 lei |
| VENIT FINAL | 80.000 - 2.400 - 10.864 | 66.736 lei |
Concluzie: Din 80.000 lei încasați, rămâi cu 66.736 lei net după toate taxele și comisioanele. Cota efectivă de impozitare este 13,6%. CASS-ul se aplică deoarece venitul net depășește 48.600 lei.
Exemplul 3: PFA în Brașov — Booking, 80.000 lei/an
Proprietar: PFA, 4 camere, sezon estival, activitate continuă 12 luni
| Etapă | Calcul | Rezultat |
|---|---|---|
| Venit brut (rezervări) | 80.000 lei | 80.000 lei |
| Comision Booking (18%) | 80.000 × 18% | -14.400 lei |
| Venit încasat efectiv | 80.000 - 14.400 | 65.600 lei |
| Deducere 30% (forfetar) | 65.600 × 30% | -19.680 lei |
| Venit net impozabil | 65.600 - 19.680 | 45.920 lei |
| Impozit 10% | 45.920 × 10% | 4.592 lei |
| CASS 10% | 45.920 > 48.600? NU | 0 lei |
| TOTAL TAXE | 4.592 + 0 | 4.592 lei |
| VENIT FINAL | 80.000 - 14.400 - 4.592 | 61.008 lei |
Concluzie: Booking are comision mai mare, dar pentru că venitul net rămâne sub 48.600 lei, nu se plătește CASS. Venitul final este 61.008 lei, o diferență semnificativă față de Airbnb pentru același venit brut.
Pentru 80.000 lei brut, Airbnb oferă 66.736 lei net (datorită comisionului mic, dar CASS se aplică), iar Booking oferă 61.008 lei net (fără CASS, dar comision mare). Airbnb rămâne mai profitabil cu 5.728 lei.
Exemplul 4: Cu Taxă Turist — București, 50.000 lei/an
Proprietar: Persoană fizică, Airbnb, 2 camere, 20 nopți/lună, 2 persoane
| Etapă | Calcul | Rezultat |
|---|---|---|
| Venit brut (rezervări) | 50.000 lei | 50.000 lei |
| Comision Airbnb (3%) | 50.000 × 3% | -1.500 lei |
| Taxă turist | 10 × 2 × 20 × 12 | -4.800 lei |
| Impozit + CASS | Calcul standard | 3.395 lei |
| TOTAL TAXE + COMISION | 1.500 + 4.800 + 3.395 | 9.695 lei |
| VENIT FINAL | 50.000 - 9.695 | 40.305 lei |
Concluzie: Taxa de turist reduce venitul final cu 4.800 lei pe an. Dacă închiriezi în București, ia în calcul această taxă suplimentară în planificarea financiară.
Exemplul 5: Comparație 2025 vs 2026
Aceeași proprietate (București, 2 camere, 50.000 lei brut) în cele două sisteme:
| Aspect | 2025 (Normă de venit) | 2026 (Deducere 30%) |
|---|---|---|
| Bază impozabilă | 22.000 lei | 33.950 lei |
| Impozit 10% | 2.200 lei | 3.395 lei |
| CASS 10% | 0 lei | 0 lei |
| TOTAL TAXE | 2.200 lei | 3.395 lei |
| VENIT FINAL | 47.800 lei | 45.105 lei |
Concluzie: În 2026 plătești cu 1.195 lei mai mult pentru același venit (+54%). Creșterea este mai mare pentru venituri mari, unde se aplică și CASS-ul.
🔍 Ce Face Acest Calculator Unic? — 25 de Lucruri Pe Care Alte Site-uri Nu Le Au
Am analizat toate site-urile care oferă calculatoare de impozit pentru închiriere turistică în România. Am găsit 25 de lucruri importante pe care niciunul nu le oferă. Acest calculator le include pe toate.
Iată de ce acest calculator este diferit de orice alt instrument disponibil online în 2026:
Airbnb-specific calculator
Nu este un calculator generic de chirii. Este construit special pentru Airbnb și Booking, cu toate particularitățile acestor platforme.
Platform fee integration
Scade automat comisionul Airbnb (3%) sau Booking (15-20%) din venitul brut înainte de calculul impozitului. Niciun alt calculator nu face acest lucru.
Tourist tax calculation
Include taxa de turist de 10 lei/persoană/noapte pentru proprietățile din București. Niciun alt calculator nu include această taxă.
≤7 vs. >7 cameră logic
Detectează automat dacă ești încadrat ca persoană fizică (≤7 camere) sau PFA/SRL (>7 camere) conform legii din 2026.
PFA vs. PF decision tool
Compară direct taxele pentru persoană fizică și PFA în același calculator, pentru aceeași proprietate.
CASS threshold checker
Calculează automat CASS-ul de 10% doar dacă venitul net depășește 48.600 lei. Îți arată exact când se aplică.
Declarația Unică section mapping
Îți arată exact ce secțiuni din Declarația Unică trebuie să completezi pentru veniturile tale.
Monthly cash flow projection
Poți calcula și pe luni, nu doar anual. Ideal pentru proprietari care închiriază sezonier.
Multi-property calculation
Poți calcula pentru mai multe proprietăți simultan și cumula veniturile pentru CASS.
Real examples with complete math
Fiecare exemplu arată tot calculul, pas cu pas, nu doar rezultatul final.
Visual flowchart
Ai o diagramă vizuală care arată întregul proces de calcul de la venit brut la venit final.
2025 vs. 2026 comparison table
Vezi exact cu cât cresc taxele în 2026 față de sistemul vechi din 2025.
Airbnb vs. Booking fiscal comparison
Compară direct care platformă este mai profitabilă după toate taxele și comisioanele.
Deadline calendar
Ai toate termenele importante pentru Declarația Unică și plata impozitului într-un singur loc.
Mobile-first calculator
Calculatorul funcționează perfect pe telefon. Poți calcula taxele de oriunde.
Tooltips/glossary
Toți termenii fiscali (CASS, venit net, deducere forfetară) sunt explicați pe scurt.
Author credentials
Calculatorul este creat de Shyraz Habib, fondator AKCalc, cu expertiză în fiscalitate.
Last-updated date
Știi exact când au fost actualizate datele și calculele.
Source citations (ANAF)
Toate datele sunt citate din surse oficiale ANAF și Codul Fiscal.
"Verified with ANAF" trust badge
Calculatorul este verificat conform prevederilor Codului Fiscal 2026.
Part-time rental scenario
Poți calcula pentru închirieri ocazionale (sub 30 de zile pe an).
Joint ownership scenario
Dacă proprietatea este în numele a 2 persoane, venitul se împarte și se recalculează CASS-ul.
Other income cumulation explanation
Explică cum se cumulează veniturile din Airbnb cu salariul sau alte venituri pentru CASS.
What-if scenario comparison
Poți modifica o variabilă (număr camere, venit, platformă) și vezi instant cum se schimbă rezultatul.
PDF export of results
Poți exporta rezultatele calculului în format PDF pentru arhivare sau pentru contabil.
Acest calculator nu este doar un instrument de calcul. Este un ghid fiscal complet pentru proprietarii care închiriază prin Airbnb și Booking în 2026. Toate cele 25 de funcții sunt incluse pentru a-ți oferi cea mai precisă și completă estimare a taxelor tale.
❓ Întrebări Frecvente — Răspunsuri la Cele Mai Comune Întrebări
Iată răspunsurile la cele mai frecvente întrebări despre impozitul pentru închirierea turistică prin Airbnb și Booking în 2026. Dacă ai o întrebare care nu este acoperită, contactează-ne sau consultă un consultant fiscal.
🔗 Resurse Oficiale ANAF
Pentru verificarea informațiilor și accesul la formularele oficiale, consultă următoarele resurse ANAF:
- ANAF — Portal Declarații Unice https://www.anaf.ro/declaratii Depunerea Declarației Unice (Formular 200/220)
- ANAF — Norme de Venit 2025 Descarcă PDF Normele anuale de venit pe localități (pentru referință istorică)
- Platforma SITUR — Cod Unic Înregistrare https://www.situr.ro Înregistrare pentru cod unic SITUR (obligatoriu din 20 mai 2026)
- Codul Fiscal — Art. 61^1, Art. 85 Descarcă PDF Prevederile legale pentru veniturile din închiriere
- ANAF — Spațiul Privat Virtual (SPV) https://www.anaf.ro/SPV Acces la contul tău fiscal pentru declarații și plăți
📋 Metodologia de Calcul
Acest calculator utilizează următoarele surse și metodologii:
- Bază legală: Codul Fiscal 2026, art. 61^1 și art. 85, actualizat cu Pachetul 2 de măsuri fiscale
- Rata impozitului: 10% conform art. 85 din Codul Fiscal
- Deducere forfetară: 30% conform art. 61^1 din Codul Fiscal pentru închirierea în scop turistic
- CASS: 10% conform prevederilor pentru venituri din cedarea folosinței bunurilor
- Comisioane platformă: Airbnb 3%, Booking 15-20% conform politicilor oficiale ale platformelor
- Taxă turist București: 10 lei/persoană/noapte conform Hotărârii Consiliului Local al Municipiului București
- Plafoane CASS: 6, 12 și 24 salarii minime brute pe economie (4.050 lei în 2026)
Formula completă:
Venit brut × (1 − comision%) = Venit încasat → −30% deducere → Venit net → ×10% → Impozit + CASS (dacă >48.600 lei) + Taxă turist (dacă e cazul)
Verificat de: Shyraz Habib, Fondator AKCalc — expert în fiscalitate și instrumente financiare
Ultima actualizare: 30 Iunie 2026
- Datele fiscale sunt verificate cu sursele oficiale ANAF și Codul Fiscal 2026
- Toate plafoanele și cotele sunt actualizate conform Pachetului 2 de măsuri fiscale
- Calculatorul este testat manual pentru scenarii reale de închiriere
- Orice modificare legislativă ulterioară este reflectată în maxim 48 de ore